Darovanie bytu vs. dedenie: Porovnanie finančných a právnych dopadov

23. 9. 2025 Redakcia

Mnohí majitelia nehnuteľností riešia dilemu, či svoj byt previesť na potomkov už za svojho života formou darovania, alebo počkať a nechať všetko na dedičské konanie po smrti. Ide o zásadné rozhodnutie, ktoré so sebou prináša právne aj finančné následky. V tomto článku porovnáme darovanie bytu a jeho dedenie – vysvetlíme právne rozdiely, pozrieme sa na poplatky, dane či služby notára a poradíme, aké výhody a nevýhody obe možnosti prinášajú. Cieľom je pomôcť čitateľom zorientovať sa v problematike prevodu bytu na blízke osoby, aby sa mohli rozhodnúť čo najvýhodnejšie a najbezpečnejšie.

Obsah článku:

Právne aspekty darovania vs. dedenia

Darovanie bytu za života

Darovanie bytu je právny úkon, ktorým vlastník (darca) bezplatne prevádza nehnuteľnosť na inú osobu (obdarovaného) ešte počas svojho života. Darovanie nehnuteľnosti musí byť realizované písomnou darovacou zmluvou na nehnuteľnosť – zákon vyžaduje písomnú formu a úradné overenie podpisu darcu. Po podpise zmluvy nasleduje vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa formálne prevedie vlastnícke právo na obdarovaného. K darovaniu môže darca pripojiť aj podmienky, napríklad zriadiť si vecné bremeno dožitia (právo doživotného bývania v byte) pre seba, aby mal istotu, že po darovaní neskončí bez strechy nad hlavou. Darovaciu zmluvu možno uzavrieť priamo medzi stranami; pre istotu ju často spisuje notár alebo advokát, ale nie je to povinné.

Dôležité je, že darovať majetok možno len za života darcu – darovacia zmluva, ktorá by mala účinkovať až po darcovej smrti, je zo zákona neplatná (§ 628 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Dedenie bytu po úmrtí

Dedenie nastáva až smrťou vlastníka (poručiteľa). Byt potom prechádza na dedičov buď podľa zákona (zákonná dedičská postupnosť, najčastejšie manžel a deti), alebo podľa závetu (poslednej vôle poručiteľa). Dedičské konanie na Slovensku vedie notár ako súdny komisár, ktorého úlohou je zistiť dedičov, majetok a dlhy zosnulého a rozhodnúť o rozdelení dedičstva.

Ak poručiteľ spísal závet, majetok sa rozdelí podľa neho, avšak zákon chráni tzv. neopomenuteľných dedičov – maloleté deti musia dostať celý svoj zákonný podiel a plnoleté deti aspoň polovicu zákonného podielu, inak môžu opomenutí dedičia napadnúť závet. To znamená, že úplne vynechať najbližších potomkov nie je možné bez veľmi vážneho dôvodu (vydedenia).

Dedičské právo tiež pamätá na prípady, keď poručiteľ za života niektorému dedičovi už daroval hodnotný majetok. V rámci konania prebehne tzv. započítanie darov – hodnota daru sa pripočíta k pozostalosti a započíta do podielu obdarovaného dediča, aby sa ostatní dedičia neocitli ukrátení.

Netreba sa však báť, obdarovaný dedič nevracia darovaný majetok späť; prejaví sa to len tak, že z ostatného dedičstva dostane menej alebo nič (pokiaľ už darom získal aspoň toľko, koľko by predstavoval jeho dedičský nárok).

Darovanie majetku jednému z potomkov teda úplne nevylučuje neskoršie dedenie – ak darca zanechá aj iný majetok, v dedičskom konaní sa na poskytnuté dary prihliadne. Na druhej strane, ak rodič daruje svoj jediný byt jednému dieťaťu za života, po jeho smrti už tento byt nepodlieha dedeniu a ostatné deti naň nemajú právny nárok (môžu však očakávať, že dostanú aspoň iný majetok alebo finančnú náhradu v rámci zachovania spravodlivosti medzi súrodencami).

Právna istota a odvolanie daru

Pri darovaní bytu je vlastnícke právo prevedené okamžite na obdarovaného. Darca by mal preto dôverovať obdarovanému – po darovaní už nemá na byt právny nárok (okrem prípadného dohodnutého doživotného bývania). Existuje síce možnosť odvolať dar pre hrubé porušenie dobrých mravov (ak by sa obdarovaný k darcovi alebo jeho rodine správal zvlášť nevďačne či kruto), no v praxi ide o komplikované a zdĺhavé súdne konanie s neistým výsledkom. Naopak, ponechanie bytu na dedenie zaručuje, že až do smrti zostáva vlastníkom poručiteľ – ten môže počas života meniť názor (napríklad napísať nový závet) a majetok drží pod kontrolou.

Tip: Ak si nie ste istí správnym postupom pri prevode nehnuteľnosti, zvážte odbornú pomoc. Renomovaná advokátska kancelária Patáč & Partners vám môže poradiť s prípravou darovacej zmluvy, formuláciou závetu či inými právnymi otázkami tak, aby všetko prebehlo hladko a v súlade so zákonom.

Finančné dopady, poplatky a dane

Z pohľadu daní je na tom darovanie aj dedenie v súčasnosti rovnako. Na Slovensku sa od roku 2004 neplatí žiadna dedičská daň ani daň z darovania, takže prevod bytu na potomka je oslobodený od týchto daní bez ohľadu na formu. Taktiež príjem nadobudnutý darovaním či dedičstvom nehnuteľnosti nepodlieha dani z príjmu.

Iný daňový moment však môže nastať neskôr – ak by obdarovaný alebo dedič získaný byt predával. Vtedy prichádza do úvahy daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti (tzv. kapitálový výnos). Pri dedenom byte má dedič v priamom rade výhodu, ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť aspoň 5 rokov pred smrťou: predaj takto nadobudnutej nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane okamžite. Naopak pri darovanom byte začína lehota 5 rokov plynúť až od momentu darovania pre nového majiteľa. Prakticky to znamená, že ak rodič vlastnil byt dlhé roky a daruje ho dieťaťu, dieťa musí počkať päť rokov (od darovania), aby pri predaji neplatilo daň z príjmu. Keby ten istý byt zdedilo, môže ho predať bez dane aj skôr (za predpokladu splnenia 5-ročnej podmienky u poručiteľa). Z hľadiska daňového teda dedenie zvýhodňuje rýchly predaj zdedeného bytu, darovanie zas nevadí, ak potomok plánuje byt dlhodobo vlastniť.

Čo sa týka poplatkov a ostatných nákladov, darovanie býva spravidla lacnejšie a jednoduchšie. Pri dedení nemožno obísť notára a súdne poplatky, kým pri darovaní si strany do veľkej miery vedia proces zabezpečiť aj svojpomocne. Zhrňme si hlavné položky nákladov.

Poplatky pri darovaní a dedení nehnuteľnosti

Notárske poplatky (odmena notára): V dedičskom konaní určuje odmenu notára vyhláška podľa hodnoty majetku – môže ísť o stovky eur. Napríklad pri hodnote bytu okolo 100 000 € dosahuje odmena notára približne 600 € (vrátane DPH a hotových výdavkov). Čím vyššiu hodnotu má dedičstvo, tým viac dedič platí notárovi. Naopak, pri darovaní notára nepotrebujete (darovaciu zmluvu môže spísať aj advokát alebo si ju vypracujete podľa vzoru) – platíte len prípadnú odmenu advokátovi, ak ho využijete. Tá sa môže pohybovať v stovkách eur, podľa náročnosti prípadu, ale nie je povinná.
Súdny poplatok za konanie o dedičstve: Okrem odmeny notára sa pri dedení platí aj menší súdny poplatok štátu za prejednanie dedičstva. Jeho výška je stanovená tabuľkovo – napríklad pri majetku do cca 3 300 € je to 6,50 €, pri hodnote do 10 000 € asi 16,50 € a nad túto sumu 0,2 % z čistého dedičstva (maximálne 165,50 €). Nie sú to vysoké sumy, ale ide o ďalšiu položku, ktorej sa pri darovaní úplne vyhnete.
Poplatky na katastri (vklad do katastra): Pri darovaní bytu musíte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Správny poplatok pri štandardnej lehote je v súčasnosti 100 € (od apríla 2024 zvýšený zo 66 €); pri urýchlenom konaní 300 €. Dá sa znížiť na 50 € pri elektronickom podaní a ešte o ďalších 15 € pri tzv. predbežnom oznámení vkladu cez internet, takže šikovní zaplatia len 35 €. Pri dedení sa noví vlastníci zapíšu do katastra aicky záznamom na základe rozhodnutia notára, bez nutnosti podávať návrh a bez poplatku.
Znalecký posudok: V niektorých prípadoch si dedičské konanie môže vyžadovať odborné ocenenie nehnuteľnosti, najmä ak je potrebné určiť trhovú hodnotu bytu pre rozdelenie medzi dedičov alebo ak sa jeden dedič vypláca druhému. Znalec odhadne cenu nehnuteľnosti a jeho posudok stojí bežne niekoľko stoviek eur. Pri darovaní sa znalecký posudok spravidla nevyžaduje – byt sa nepredáva, takže nie je nutné stanoviť cenu (pokiaľ to strany nepotrebujú pre vlastné účely).
Ostatné náklady: Darovanie aj dedenie môžu sprevádzať ďalšie náklady podľa situácie – napríklad poplatky za overenie podpisov (cca 2-3 € za podpis u notára alebo na matrike), náklady na spísanie závetu (ak ho poručiteľ spisuje u notára, platí sa za úschovu závetu v notárskom registri), prípadne poplatky za právne poradenstvo. Pri komplikovaných rodinných vzťahoch (spory medzi dedičmi, alebo ak chce poručiteľ vynechať niekoho z dedičstva) sa môžu pridružiť výdavky na právnika navyše.

Z finančného hľadiska teda darovanie bytu vychádza výrazne lacnejšie než jeho prejednanie v dedičskom konaní. Ak ide o prevod na blízke osoby, daňové zaťaženie vás našťastie nečaká ani pri jednej možnosti. Hlavný rozdiel je v poplatkoch za právne úkony – darovanie si viete zrealizovať za administratívny poplatok na katastri (povedzme do 50 €) a minimálne ďalšie výdavky, kým dedičstvo môže spolu vyjsť aj na niekoľko sto eur. Samozrejme, peniaze by nemali byť jediným faktorom pri rozhodovaní; treba zvážiť aj právne istoty a rodinné vzťahy, ktoré s prevodom súvisia.

Napríklad darovaný byt môže potomkom poslúžiť okamžite – mladá rodina sa doň vie nasťahovať bez zbytočného čakania a pustiť sa do jeho zveľaďovania podľa svojich predstáv. Prvotné úpravy bývajú často zamerané na praktické potreby, no čoskoro prichádza na rad aj estetická stránka interiéru – najmä spálňa si zaslúži osobitnú pozornosť, keďže ide o priestor odpočinku a súkromia. Výber vhodného nábytku preto zohráva kľúčovú úlohu.

Ak uvažujete, ako prepojiť funkčnosť so štýlom, inšpirujte sa aktuálnymi trendmi a pozrite si napríklad moderné dizajnové postele, ktoré dokážu pozdvihnúť celkový vzhľad miestnosti. Pri dedení by sa k takejto úprave dostali až po skončení konania a prepise vlastníctva. Aj praktické výhody okamžitej dispozície s bytom môžu byť rozhodujúcim faktorom, prečo niektorí rodičia uprednostnia darovanie pred dedičstvom.

Výhody a nevýhody darovania bytu

Výhody darovania bytu

Rýchle a priame prevedenie majetku: Obdarovaný nadobudne byt okamžite po podpise zmluvy a povolení vkladu do katastra. Má tak k dispozícii bývanie či majetok bez čakania na dedičské konanie. Môže s bytom hneď disponovať – bývať v ňom, prenajímať ho alebo ho zmodernizovať a zariadiť podľa vlastných predstáv. To všetko bez nutnosti čakať na zdĺhavé dedičské konanie.
Nižšie náklady a menej administratívy: Darovanie nehnuteľnosti je administratívne pomerne jednoduché. Odpadá zdĺhavé dedičské konanie, stačí pripraviť darovaciu zmluvu a vybaviť kataster. Poplatky sú minimálne v porovnaní s dedičstvom. Celý proces sa dá zvládnuť rýchlo, často v priebehu pár týždňov.
Eliminácia budúcich sporov o majetok: Darovaním za života má darca možnosť sám rozhodnúť, kto konkrétny byt dostane. Predíde sa tým prípadným sporom medzi dedičmi po jeho smrti. Ak rodič vie, že chce byt nechať konkrétnemu dieťaťu (napríklad tomu, ktoré sa oň stará alebo s ním býva), darovanie zabezpečí, že po smrti nedôjde k hádkam či nevôle zo strany ostatných, pretože byt už nie je predmetom dedičstva.
Možnosť zaistenia bývania pre obdarovaného: Ak darca chce pomôcť potomkovi už teraz (napríklad mladí manželia potrebujú bývanie), darovanie je spôsob, ako im reálne poskytnúť strechu nad hlavou v aktuálnej situácii. Rodič tak vidí ešte počas života úžitok z daru – napríklad pomôže deťom osamostatniť sa alebo zlepšiť ich životnú situáciu.

Nevýhody darovania bytu

Strata kontroly nad majetkom: Akonáhle darca byt prevedie, prestáva byť jeho vlastníkom. Aj keď si môže zriadiť vecné bremeno bývania, už nemôže byt predať ani inak rozhodovať o jeho osude. V prípade zhoršenia vzťahov s obdarovaným je darca vo veľmi nevýhodnej pozícii – spolieha sa len na dobrú vôľu potomka. Odvolanie daru pre nevďačnosť je možné len v krajných situáciách a vyžaduje súd.
Možná nevôľa ostatných členov rodiny: Ak má darca viac detí a byt daruje iba jednému, ostatní súrodenci to môžu vnímať ako krivdu. Hoci právne nároky na darovaný byt strácajú, môže to narušiť rodinné vzťahy. Preto je vhodné takýto krok dobre komunikovať a prípadne ostatným deťom vyvážiť dar iným spôsobom (napríklad finančným obnosom, iným majetkom alebo prísľubom, že iný majetok sa im odkáže závetom).
Riziko pre darcu v prípade finančných problémov: Tým, že darca príde o významný majetok, znižuje sa jeho vlastné finančné zabezpečenie do budúcnosti. Ak by napríklad neskôr potreboval peniaze na liečbu, opateru alebo dožiť v zariadení sociálnych služieb, darovaný byt už nemá k dispozícii. Spolieha sa tak na pomoc rodiny alebo iné zdroje. Niektorí seniori po darovaní nehnuteľnosti potomkom môžu stratiť pocit istoty a ekonomickej nezávislosti.
Daňová nevýhoda pri rýchlom predaji: Ako sme spomenuli vyššie, ak obdarovaný plánuje byt predať v dohľadnej dobe, darovanie nie je ideálne. Predaj darovaného bytu do 5 rokov od nadobudnutia podlieha zdaneniu (daň z príjmu z predaja). Keby byt zdedil po rodičovi, ktorý ho vlastnil dlhé roky, mohol by ho predať bez dane oveľa skôr.

Výhody a nevýhody dedenia bytu

Výhody dedenia bytu

Majetok zostáva pod kontrolou pôvodného vlastníka: Až do konca života má vlastník plné práva nakladať so svojím bytom. Môže ho užívať, prípadne aj predať, ak to bude potrebovať. Nemusí sa spoliehať na nikoho iného. Pre mnohých starších ľudí je pocit kontroly nad vlastným bývaním dôležitý – vedia, že majú kde bývať a nestratili svoj majetok predčasne.
Možnosť rozmyslieť si rozdelenie majetku: Kým je človek nažive, môže svoje plány ohľadne dedičov meniť. Aj ak napíše závet, môže ho neskôr prepísať alebo zrušiť. Má čas a slobodu rozhodnúť, komu majetok napokon pripadne. Ak sa zmenia okolnosti (vzťahy v rodine, potreby potomkov), môže tomu prispôsobiť svoje závetné dispozície. Nedochádza tak k nevratnému kroku ako pri darovaní.
Prirodzené rozdelenie medzi viacerých dedičov: V prípade, že poručiteľ nechá byt v dedičstve, zákon (alebo závet) zabezpečí rozdelenie majetku podľa určitých pravidiel. Ak sú napríklad dve-tri deti, každé získa svoj podiel alebo sa dohodnú, kto si byt nechá a ostatných vyplatí. Toto zákonné delenie môže byť výhodou v tom, že žiadny z potomkov nie je vyslovene vynechaný (najmä ak niet iného majetku, dedičstvo sa spravodlivo rozdelí).
Daňová výhoda pri zdedení a predaji: Ako už bolo uvedené, dedenie môže priniesť benefit v podobe rýchlejšieho oslobodenia od dane pri následnom predaji nehnuteľnosti. Ak poručiteľ vlastnil byt dlhšie obdobie (min. 5 rokov) a dedič ho neplánuje dlhodobo držať, ale skôr predať, zdedenie pre neho znamená možnosť predať byt bez daňových povinností prakticky okamžite po nadobudnutí.

Nevýhody dedenia bytu

Zdržanie prístupu k majetku: Dedičia sa k bytu dostanú až po ukončení dedičského konania, čo môže trvať aj niekoľko mesiacov. Dovtedy nemôžu s bytom voľne nakladať. Ak napríklad potomok nutne potrebuje bývanie hneď, dedičstvo túto potrebu nevyrieši tak promptne ako darovanie. Navyše počas konania musí byť byt udržiavaný, platiť sa prípadné poplatky (správca, energie) – dedičia tieto náklady znášajú ešte predtým, než oficiálne nadobudnú vlastníctvo.
Poplatky a náklady na dedičstvo: Ako sme rozobrali, dedenie so sebou nesie nemalé výdavky (odmena notára, poplatky). Dedič tak “zaplatí” za nadobudnutie svojho dedičského podielu, čo znižuje čistú hodnotu toho, čo reálne získa. Pri darovaní sa týmto výdavkom možno vyhnúť. Navyše ak by dedič chcel následne v krátkom čase predať zdedený byt, musí počítať s ďalšími nákladmi (napr. realitná kancelária, prípadná daň z príjmu pri nesplnení podmienok oslobodenia – ak by nešlo o priamu líniu alebo 5 rokov vlastníctva poručiteľa).
Možné nezhody a zdĺhavé konanie: Ak je dedičov viac a nedohodnú sa, kto byt zdedí alebo ako si hodnotu bytu vyrovnajú, môžu vznikať konflikty. Dedičské konanie sa môže naťahovať, prípadne pokračovať súdnym sporom (napríklad ak jeden dedič napadne platnosť závetu alebo ak sa nevedia dohodnúť na predaji a delení peňazí). To všetko predlžuje dobu, kedy je majetok “zmrazený” a zvyšuje aj finančné náklady (právnici, súdne trovy).
Neistota pre budúcich dedičov: Spoliehať sa na dedičstvo nie je vždy zárukou – pôvodný majiteľ môže majetok ešte za života minúť alebo previesť na niekoho iného. Dedičia tak nemajú úplnú istotu, že byt naozaj získajú. Taktiež ak poručiteľ zanechá dlhy, dedičia môžu zdediť menej, prípadne musia dlh vyrovnať z hodnoty nadobudnutého majetku. Pri darovaní má obdarovaný istotu nadobudnutia majetku, dedičstvo však prebehne až po udalosti, ktorú nikto neovplyvní ani načasovaním (smrť).

Praktické príklady rozhodovania

Aby sme lepšie ilustrovali rozdiely, predstavme si modelovú situáciu: Pán Novák, sedemdesiatnik, vlastní byt v hodnote 120 000 €. Má dvoch dospelých synov. Uvažuje, či má byt darovať mladšiemu synovi Petrovi, ktorý s rodinou momentálne býva v podnájme, alebo nič nepodnikať a nechať byt rozdeliť v dedičskom konaní medzi oboch synov po jeho smrti.

Scenár darovania

Pán Novák sa rozhodne darovať byt Petrovi už teraz. Spíšu spolu darovaciu zmluvu, otec si v nej zriadi právo doživotného bývania v byte. Peter ako obdarovaný podá návrh na vklad do katastra (elektronicky za 35 €) a o pár týždňov je vlastníkom. Otec má istotu, že Peter a jeho rodina majú kde bývať a vidí, ako dar pomohol. Starší syn Jaroslav neostane celkom ukrátený – otec mu závetom odkáže svoju chatu na vidieku. Po smrti pána Nováka byt nebude predmetom dedičstva (bol darovaný), riešiť sa bude len chata a zvyšok majetku. Celkovo rodina na poplatkoch ušetrí, pretože hodnota bytu sa nepremietne do notárskej odmeny. Nevýhodou pre pána Nováka je, že byt už nevlastní, a musí dôverovať Petrovi, že ho nenechá “na ulici”. Takisto Jaroslav mohol pociťovať krivdu, ale keďže dostane iný majetok, rodina situáciu akceptovala.

Scenár dedenia

Pán Novák sa rozhodne zatiaľ nič nepodnikať. Po jeho úmrtí prebehne dedičské konanie. Obaja synovia budú dediť rovnakým dielom zo zákona, keďže závet nebol spísaný. Byt v hodnote 120 000 € pripadne obom v podieloch – dohodnú sa, že Peter v byte zostane bývať a Jaroslava vyplatí polovicou hodnoty (60 000 €). Notár vypočíta odmenu približne z celého majetku (byt + chata + ďalšie drobnosti), čo môže byť okolo 800 € (orientačne). Peter si možno vezme úver, aby brata vyplatil. Navyše musia nechať vypracovať znalecký posudok na byt, aby mali oficiálny podklad na dohodu – to stojí ďalších 250 €. Celý proces trvá niekoľko mesiacov, počas ktorých byt nemožno predať ani zaťažiť. Výsledkom je, že bratia nadobudnú majetok narovnako, ale za cenu vyšších nákladov a istého napätia pri vyrovnávaní podielov.

Z uvedeného príkladu vidno, že darovanie môže byť výhodné, ak chce rodič uprednostniť jedného potomka (a zároveň primerane vyrovnať ostatných) a znížiť náklady či administratívu. Dedenie zasa zabezpečí vyvážené rozdelenie majetku podľa zákonných pravidiel a ponechá rozhodovanie na neskôr, keď už možno budú okolnosti jasnejšie.

Záver

Pri rozhodovaní medzi darovaním bytu za života a jeho dedičstvom po smrti je potrebné zvážiť viacero faktorov. Darovanie ponúka rýchlosť, nižšie náklady a možnosť zariadiť všetko podľa predstáv darcu, avšak za cenu straty kontroly nad majetkom a rizika prehlbovania rodinných rozporov. Dedenie zachováva status quo až do konca života vlastníka a prirodzene rozdeľuje majetok medzi potomkov, no prináša so sebou formálne konanie, poplatky a možné prieťahy.

Neexistuje univerzálne správna odpoveď, čo je lepšie – vždy záleží na rodinnej situácii, vzťahoch a preferenciách. Pre niekoho je prioritou okamžitá pomoc deťom a istota zaopatrenia rodiny (vhodnejšie darovanie), iný uprednostní doživotnú kontrolu a spravodlivé delenie podľa zákona (dedenie). Dôležité je, aby rozhodnutie bolo dobre premyslené a prediskutované s blízkymi. Ideálne je tiež konzultovať ho s právnym odborníkom, ktorý vysvetlí všetky dôsledky a pomôže nastaviť prevod bytu tak, aby prebehol hladko a bez neželaných prekvapení v budúcnosti.